Tipología de Edificios de Oficinas para compresión del mercado

A efectos de comparación, el espacio de oficinas se agrupa en tres clases de acuerdo con una de dos bases alternativas: local¹ e internacional. Estas clases representan una calificación de calidad subjetiva de los edificios que indica la capacidad competitiva de cada edificio para atraer tipos similares de inquilinos. Como medidas relativas se utiliza una combinación de factores que incluyen el alquiler, los acabados de los edificios, los estándares y la eficiencia de los sistemas, las comodidades/amenidades del edificio, la ubicación/accesibilidad y la percepción del mercado. La base local es para uso dentro de un mercado de espacio de oficinas y la base internacional es para uso principalmente por inversionistas entre muchos mercados metropolitanos.

Las comodidades del edificio incluyen servicios que son útiles para los trabajadores o para los inquilinos de las oficinas y cuya presencia es una conveniencia dentro de un edificio o complejo de edificios. Los ejemplos incluyen instalaciones de alimentos, servicios de fotocopias, recolección de correo urgente, centros de acondicionamiento físico o centros de cuidado infantil. Por regla general, las amenidades son aquellos servicios que se prestan dentro de un edificio. El término también incluye cuestiones como la calidad de los materiales utilizados, herrajes y acabados, diseño y detalles arquitectónicos y rendimiento del sistema de ascensores. Los servicios que están disponibles fácilmente para todos los edificios de un mercado, como el acceso a un sistema de metro o la proximidad a un parque o centro comercial, generalmente se reflejan en la calidad del mercado de oficinas y, por lo tanto, todos los edificios se ven afectados. La clase de un edificio específico puede verse afectada por la proximidad sólo en la medida en que la proximidad distinga el edificio (favorable o desfavorablemente) de otros edificios en el mercado.

El propósito del sistema de calificación es fomentar la estandarización de la discusión sobre los mercados de oficinas, incluidos los edificios individuales, y alentar la presentación de informes sobre las condiciones del mercado de oficinas que diferencian entre las clases. Sin embargo, BOMA International no recomienda la publicación de una calificación de clasificación para propiedades individuales.²

Definiciones de la base local

Clase A
Los edificios más prestigiosos compiten por usuarios de oficinas de primer nivel con alquileres superiores al promedio de la zona. Los edificios cuentan con acabados de alta calidad, sistemas de última generación, accesibilidad excepcional y una presencia definitiva en el mercado.

Edificios Clase B
Compiten por una amplia gama de usuarios con rentas en el rango promedio de la zona. Los acabados del edificio son regulares a buenos para el área y los sistemas son adecuados, pero el edificio no compite con la Clase A al mismo precio.

Edificios Clase C
Son aquellos que compiten por inquilinos que requieren espacio funcional a alquileres inferiores al promedio de la zona.

Definiciones de bases internacionales

Inversión
Las propiedades con calidad para inversión son aquellas que son únicas por su ubicación en los mejores mercados locales, su diseño y calidad de construcción, la solidez de los inquilinos y los mercados de inquilinos a los que sirven y la excelente administración de edificios que es responsable de operar y manteniéndolos. Estas propiedades destacan como líderes no sólo dentro de sus propias áreas metropolitanas sino también dentro de la comunidad inversora internacional.

Las propiedades de inversión generalmente contienen sistemas mecánicos, eléctricos, de seguridad humana, de ascensores y de comunicaciones de última generación. Sus acabados son de los más altos estándares y, a menudo, brindan a los ocupantes una combinación de comodidades, en variedad y calidad, que es excepcional. A menudo albergan a un inquilino principal que da nombre a la propiedad y, por lo general, están ubicados en un área metropolitana de primer nivel. Las propiedades de grado de inversión no necesitan considerarse material «trofeo», pero las propiedades trofeo suelen ser de grado de inversión.

Institucional
Las propiedades de grado institucional son aquellas que tienen el tamaño y la estatura suficientes para merecer la atención de grandes inversores nacionales o internacionales, de ahí el nombre. Estas propiedades son de buen diseño y construcción, aunque rara vez son monumentales en diseño o en el uso de materiales de construcción. Suelen ser grandes. Pueden estar ubicadas en áreas metropolitanas secundarias, pero invariablemente tendrán una base de inquilinos muy estable.

Especulativas
Las propiedades especulativas generalmente se ajustarán a las convenciones de diseño populares (en el momento en que se construyen), pero sin el uso de materiales o métodos de construcción excepcionales. El diseño y construcción de estas propiedades enfatiza la funcionalidad, en contraste con la estética o la imagen, y el diseño rara vez refleja la imagen de algún inquilino u ocupante en particular. Para atraer la atención nacional o internacional, las propiedades especulativas deben ser relativamente grandes, aunque los requisitos de tamaño mínimo son menores para las propiedades ubicadas en mercados de oficinas de primer nivel. A menudo están ocupados por varios inquilinos.

1. Para efectos de la traducción del artículo se utilizará el término local para una mejor compresión del concepto, sin embargo, la palabra utilizada en la traducción literal es metropolitana ↩︎
2. Nota del traductor: frase literal del artículo original, para efectos del mercado costarricense, es usual encontrar edificios que se autodenominan bajo una clase específica de acuerdo a ciertos estándares comunes del sector a nivel local, sin embargo, no existen clasificaciones oficiales tal y como se indica en el artículo. ↩︎