Inversión Extranjera Directa y Régimen de Zona Franca como pilares del desarrollo inmobiliario de Costa Rica
Actualmente, entre las empresas instaladas en el país destacan más de 25 empresas Fortune 500, y se ubican más de 65 centros de servicios para soporte mundial que operan actividades en más de 12 idiomas.
Market Research & Consulting Director
Cushman & Wakefield | AB Advisory
Desde la adopción de una visión país de atracción de inversiones y desarrollo económico, hace alrededor de cuatro décadas, Costa Rica ha logrado ir posicionándose como un país referente a nivel mundial en la atracción y retención de Inversión Extranjera Directa (IED). Este proceso, lejos de ser producto de la casualidad o del esfuerzo de una corriente política particular, es el resultado de un objetivo país de desarrollar un modelo sostenible y duradero que impacte positivamente el crecimiento económico y el progreso social del país.
A modo de ejemplo, desde el año 2000 los flujos de Inversión Extranjera Directa han reportado un sólido crecimiento, donde se pasó de un promedio de US$ 500 millones anuales a alrededor de US$ 2,500 millones en la actualidad, correspondientes a la atracción de empresas y procesos productivos altamente sofisticados. Esto ha resultado en que, en la actualidad, más de 190,000 personas trabajen directa e indirectamente en este tipo de empresas, donde el salario promedio supera los US$ 1,600 mensuales.
¿Cómo se llegó a estos niveles?
La trayectoria de atracción de inversión extranjera en el país despega con la creación del Ministerio de Comercio Exterior (COMEX) y de la Agencia de Promoción de Inversiones de Costa Rica (CINDE) y la Promotora de Comercio Exterior (Procomer), durante las décadas de 1980 y 1990. CINDE estaría encargado de la atracción de empresas extranjeras para que instalen sus operaciones en territorio nacional, mientras que Procomer se encargaría de la promoción del comercio y de la administración del Régimen de Zona Franca, entre otras funciones. La separación de las funciones de ambos organismos ha resultado clave para el exitoso modelo de Costa Rica, diferente a lo sucedido en otros países a nivel mundial, donde una misma institución es la encargada de velar por ambas funciones. Además, las dos instituciones se han posicionado recientemente como líderes internacionales en sus respectivos campos.
En sus comienzos, el país empezó atrayendo empresas que se establecían para llevar a cabo operaciones básicas y de poco valor agregado, tales como: actividades transaccionales, servicio al cliente, manufactura textil, maquilas, entre otras. Gracias a un esfuerzo público-privado, apolítico y atemporal, se logró ir evolucionando y transformando la atracción de inversión extranjera para que llevaran a cabo procesos más sofisticados como, por ejemplo: investigación y desarrollo, centros de ciberseguridad, centros de excelencia, etc. Este esfuerzo país se ha visto reflejado en un crecimiento sostenido a través de los años, mayores salarios y oportunidades de desarrollo profesional para los colaboradores, encadenamientos productivos con diversas empresas, extensión y retención de conocimiento y, por supuesto, una sofisticación constante de los requerimientos inmobiliarios solicitados por estas empresas para llevar a cabo sus operaciones.
Requerimientos de empresas multinacionales moldean el desarrollo inmobiliario corporativo
El gradual incremento en el posicionamiento que ha ido logrando Costa Rica en las cadenas globales de valor, mencionado anteriormente, ha impactado de manera positiva el desarrollo del mercado inmobiliario de oficinas del país. Actualmente, el total de la oferta inmobiliaria de oficinas a nivel nacional supera los 1.9 millones de metros cuadrados, de los cuales más del 57% del inventario clase A+ y A corresponde a espacios bajo el Régimen de Zona Franca, enfocados en empresas multinacionales relacionadas con IED, lo que muestra que el segmento más sofisticado del mercado en su gran mayoría va enfocado a empresas de este perfil.
Actualmente, entre las empresas instaladas en el país destacan más de 25 empresas Fortune 500, y se ubican más de 65 centros de servicios para soporte mundial que operan actividades en más de 12 idiomas. Los estándares internacionales en términos de requerimientos inmobiliarios han venido a sofisticar el mercado de oficinas de Costa Rica, llevando a los desarrolladores a generar proyectos de clase mundial que puedan albergar operaciones de este perfil de empresas en el largo plazo. Aspectos como requerimientos técnicos, redundancias eléctricas y de telecomunicaciones, eficiencias en las huellas de pisos, prácticas de sostenibilidad ambiental y bienestar, amenidades destacadas en sitio, ubicaciones estratégicas para efectos de atracción y retención de talento, entre otras, son prácticas altamente demandadas por estas empresas y que se han convertido en estándares para los desarrollos corporativos del país.
Sofisticadas operaciones y eficiencias operativas guían el mercado industrial y logístico
El mercado industrial y logístico del país, al igual que el sector de servicios ha pasado por un proceso de transformación y evolución guiado por la atracción de empresas con sofisticados requerimientos para sus operaciones de alto valor agregado. El mercado industrial y logístico del país supera los 6.2 millones de metros cuadrados, donde un 34% del inventario clase A corresponde a operaciones bajo el Régimen de Zona Franca, altamente superior a la comparación con el inventario clase B y C, donde un 83% corresponde a operaciones fuera de Régimen de Zona Franca. Por su parte, del total de la oferta inmobiliaria industrial que se encuentra bajo construcción, un 55% corresponde a inventario bajo zona franca clase A, lo que reafirma el posicionamiento del sector aún en el contexto económico y de pandemia actual.
El sector industrial y logístico el país ha pasado de atraer operaciones en secciones inferiores de las cadenas globales de valor, como la producción de textiles y materiales básicos, a la fabricación de elementos, productos y dispositivos de alto valor agregado, con un mayor nivel de sofisticación y más difícilmente reemplazables, entre los que destacan microchips para computadoras y dispositivos médicos. El sector de dispositivos médicos es el que ha tenido mayor auge hasta el punto de que se ha convertido en el principal producto de exportación del país. Actualmente, cuenta con 13 de las 20 productoras de dispositivos médicos más grandes del mundo. De igual manera que en el mercado de oficinas, esto ha transformado la oferta inmobiliaria donde se necesitan espacios con mayores capacidades y requerimientos técnicos altamente especializados.
Desempeño de empresas bajo zona franca destaca en medio de la pandemia
A nivel mundial, la pandemia del COVID-19 ha repercutido en un contexto económico único en la historia, ocasionando pérdidas millonarias para miles de empresas y un aumento generalizado en el desempleo mundial. En el caso de Costa Rica, el Banco Central reportó una caída en la producción de 4.5% en 2020, con una tasa de desempleo pasando de 12.4% a cierre de 2019 a 21.3% a cierre de 2020. Sin embargo, a pesar de la gravedad de la crisis, las empresas bajo régimen de zona franca han logrado mantener un dinamismo sobresaliente, mostrando un crecimiento interanual de 5.6% en noviembre, contrario al régimen definitivo que ha reportado una disminución del 8.4%. Adicionalmente, las empresas bajo el RZF generaron aproximadamente 20,000 empleos nuevos durante la pandemia lo cual representa un aumento de 18.4% con respecto a la cifra de 2019. Esto se ha logrado gracias al perfil de empresas y al tipo de operaciones que se han logrado atraer al país, las cuales han logrado mantener y fortalecer sus operaciones durante la pandemia. Además, particularmente para Costa Rica, las compañías han tenido una notable continuidad de sus operaciones durante el transcurso de la pandemia, contrario a las situaciones en otras latitudes donde las operaciones se vieron interrumpidas por las mismas restricciones de salud o por la poca adaptabilidad cultural para continuar trabajando remotamente.
Atracción de empresas multinacionales aún presenta muchas oportunidades por explotar
Lo mencionado anteriormente genera una serie de oportunidades para el país para continuar atrayendo empresas extranjeras que lleven a cabo procesos de alto valor agregado. Esto debido a que la resiliencia que ha mostrado Costa Rica y su fuerza de trabajo durante la crisis, les da mayor confianza a estas empresas para continuar reinvirtiendo en el país. De igual forma, brinda más certidumbre a empresas nuevas parainstalar sus operaciones.
En línea con lo anterior, la popular tendencia del “nearshoring” corresponde a un oportunidad particularmente valiosa para Costa Rica en términos de atracción de IED. Esta tendencia corresponde a la atracción de operaciones que anteriormente se encontraban lejanas, a ubicaciones más estratégicas y cercanas a donde se ubican la casa matriz, proveedores, aliados estratégicos y clientes de dichas empresas. Particularmente para empresas estadounidenses, la tendencia podría representar una oportunidad para aquellas que tienen operaciones en Asia y quieren acercar sus procesos de producción y servicio a su mercado meta. Esta tendencia llevaría a una mayor cantidad de empresas analizando la posibilidad de instalar operaciones en América Latina, dado el posicionamiento estratégico de la región y representando una oportunidad de continuar atrayendo empresas a largo plazo.
Esfuerzos público-privados deben continuar centrándose en áreas de atención prioritarias
Así como hay grandes oportunidades para Costa Rica de continuar incrementando su dinamismo en la atracción de empresas extranjeras, también es posible identificar una serie de oportunidades y áreas de atención prioritarias. En primer lugar, a pesar de la mejora significativa que representado iniciativas como la Ventanilla Única de Inversiones (VUI) de Procomer, que busca centralizar los procesos y trámites requeridos por las empresas para instalarse formalmente, operar y funcionar en Costa Rica, aún existen altos niveles de burocracia y tramitología que se traducen en tiempo y dinero para las empresas.
A nivel macroeconómico, la estabilidad de las finanzas públicas y la búsqueda de mejores condiciones para los niveles de deuda del país representa una problemática de atención inmediata para las respectivas autoridades. Un posible acuerdo con el Fondo Monetario Internacional apunta a ser la solución más viable a dicha problemática.
En términos educativos, cabe destacar la labor de las instituciones educativas del país en preparar talento altamente capacitado, de acuerdo con las necesidades y requerimientos del mercado. Sin embargo, las rápidas tendencias y transformaciones del sector obligan a ir un paso adelante en las formación de habilidades duras y blandas de la fuerza de trabajo. El fortalecer la educación técnica, universitaria, de habilidades blandas y de idiomas representa un gran reto país, particularmente en la extensión del bilingüismo y multilingüismo.
Finalmente, si bien es cierto el Régimen de Zona Franca ha logrado mantenerse sólido a través del tiempo, durante toda su vida han existido algunas voces sociales, gremiales y sindicales que abogan por la imposición tributaria a las empresas del régimen. La defensa continua del Régimen representa un aspecto clave para mantener a largo plazo la atracción de empresas multinacionales al país, atraídas por nuestros factores diferenciadores mencionados. Tan solo pensar en esto limitaría en gran medida la capacidad de atraer nuevas inversiones y reinversiones, a la vez que abriría la posibilidad de que empresas ya instaladas decidan trasladar sus operaciones a otros países. Desde un punto de vista financiero cabe destacar que, según cifras de COMEX, Procomer y CINDE, por cada US$ 1 que el país deja de percibir por concepto de impuestos, gana US$ 2.42 que se traducen en beneficios sociales para los ciudadanos. El trabajo conjunto entre instituciones públicas y privadas, academia, cámaras empresariales y grupos sociales continuará siendo clave para el mejoramiento continuo del clima de negocios y la competitividad del país
Preparar el mercado inmobiliario para lo que está por venir
El desarrollo inmobiliario nacional debe concentrarse en mejorar su competitividad, tanto a nivel de inversiones en nuevos desarrollos, como en el reposicionamiento de proyectos ya existentes. Con el propósito de aumentar la rentabilidad de cada dólar invertido en cualquier desarrollo inmobiliario, es imperativo tener un panorama completo de los fundamentales macro de cada mercado, así como de la evolución histórica, estado actual y perspectivas futuras del mismo. Para estos efectos, Cushman & Wakefield | AB Advisory pone al servicio de sus clientes la más confiable, actualizada y veraz información de mercado, buscando convertirnos en aliados estratégicos de nuestros clientes en materia de consultoría inmobiliaria corporativa y permitiéndoles tomar decisiones altamente informadas.
Como eje fundamental del desarrollo económico y social de Costa Rica, la atracción de IED de calidad para la realización de procesos productivos y servicios de alto valor agregado debe continuar siendo una visión país sostenible y continua en el tiempo. De igual manera, la IED y el Régimen de Zona Franca continuarán siendo el potenciador del desarrollo futuro del mercado inmobiliario. A través de las últimas décadas, se ha hecho un esfuerzo país muy grande para llegar a este punto privilegiado en el que se encuentra Costa Rica. Por lo tanto, es vital redoblar estos esfuerzos, no solamente para mantener las inversiones ya existentes en el país, sino para atraer aún más y mejores empresas y operaciones, las cuales continúen trayendo los beneficios directos e indirectos que han permitido el desarrollo y posicionamiento mundial del país.
Cushman & Wakefield | AB Advisory, asociado consejero CODI, es una empresa de bienes raíces comerciales de servicio completo, especializado en las áreas de intermediación comercial, gestión de ventas de inversión, consultoría de bienes raíces, investigación de mercados y servicios relacionados de asesoría.
