Comprendiendo los Bienes Raíces Comerciales (CRE): Su Guía Esencial

¿Alguna vez se ha preguntado cómo fluye el valor a través de los edificios modernos y las vibrantes estructuras que dan forma a nuestras comunidades? La respuesta a menudo reside en el mundo de los Bienes Raíces Comerciales (Commercial Real Estate o CRE), un sector fundamental y generador de valor dentro del mercado inmobiliario.

Invertir y gestionar Bienes Raíces Comerciales (CRE) en Costa Rica requiere una comprensión clara de la Ley y una redacción contractual precisa para definir quién asume los gastos operativos y de mantenimiento, especialmente dadas las particularidades fiscales locales. Es un campo estratégico que requiere experiencia, y por ello, el diálogo con entidades especializadas es crucial.

Arrendamientos Comerciales: El Contexto Global vs. El Enfoque Costarricense 🇨🇷

En el mercado global, especialmente en Norteamérica, es habitual encontrarse con los términos de arrendamiento «Neto» (Net Lease). Estos contratos son una estructura estandarizada diseñada para transferir la mayor parte de los gastos operativos del propietario (arrendador) al inquilino (arrendatario). Por ejemplo, un contrato Triple Net (NNN) es aquel donde el inquilino asume el pago de los impuestos a la propiedad, el seguro del edificio y los costos de mantenimiento. Este modelo es muy común en Estados Unidos porque ofrece una inversión más pasiva y predecible al propietario, quien recibe un flujo de alquiler «limpio» de costos variables.

Sin embargo, en Costa Rica, estos términos (Single, Double, Triple Net) no son formalmente utilizados, y la estructura contractual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y las leyes tributarias nacionales. La gran diferencia aquí es que la responsabilidad legal por obligaciones como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles permanece en el propietario.

El Rol del Operador de Zonas Francas en el CRE

Un actor esencial en el CRE de Costa Rica, particularmente en parques industriales y de oficinas, es el Operador de Zonas Francas. Este operador es la entidad que puede estar encargada de desarrollar, administrar y/o dar mantenimiento a todo el complejo inmobiliario que alberga empresas bajo el régimen de Zonas Francas. Las propiedades dentro de estas zonas, ya sean edificios industriales, centros de distribución u oficinas de back-office, se rigen bajo un marco legal especial que ofrece incentivos fiscales a las empresas inquilinas. El Operador actúa como un gestor integral, asegurando que toda la infraestructura cumpla con los estándares internacionales exigidos por las multinacionales y simplificando la gestión para los arrendatarios y su relación con la organizaciones gubernamentales que velan para que se cumplan los requerimientos de Zona Franca.

Componentes del Pago Mensual en Costa Rica

El pago que realiza el inquilino de un local comercial generalmente se compone de los siguientes elementos:

Alquiler Base: El monto pactado por el uso del espacio.
Impuesto al Valor Agregado (IVA): El alquiler de locales comerciales está sujeto a un 13% de IVA. Este impuesto lo paga el inquilino al propietario, y el propietario tiene la obligación de reportarlo y remitirlo a Hacienda.
Cuota de Mantenimiento / Cuota Condominal: Si el local se ubica en una torre de oficinas, centro comercial o condominio, el inquilino paga esta cuota para cubrir los gastos de áreas comunes (seguridad, limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.).
Otros gastos: servicios públicos como electricidad e internet propios de su operación. El servicio depende a veces de la modalidad del condominio y la forma en que se carga este consumo o si se posee hidromedidor propio.

Responsabilidades Fiscales y Operativas Clave

A diferencia de los modelos «Net» de otros países, la ley costarricense establece que ciertas obligaciones son inherentemente del propietario:

Responsabilidad	¿Quién Paga?	Notas Importantes en Costa Rica
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Impuesto a la Propiedad)	Propietario	Legalmente, recae en el dueño. Aunque el propietario puede trasladar el costo de este impuesto y otros gastos operativos (como seguros) al inquilino mediante una cláusula en el contrato, el responsable ante la Municipalidad sigue siendo el dueño.
Mantenimiento Mayor (Reparaciones estructurales, techo)	Propietario	El dueño debe garantizar la habitabilidad y seguridad del inmueble.
Mantenimiento Menor (Reparaciones por uso y desgaste)	Inquilino	El inquilino debe devolver el local en las condiciones en que lo recibió, salvo el deterioro normal por el uso.
Seguros (Estructura y Edificio)	Propietario	El dueño asegura la estructura. El inquilino es responsable de asegurar sus propios bienes y sus operaciones.

Plazos de Arrendamiento

Los contratos comerciales en Costa Rica suelen ser a más largo plazo que los residenciales, a menudo con una duración inicial de tres a cinco años, ofreciendo estabilidad tanto al negocio del inquilino como a la inversión del propietario. Es común incluir cláusulas de renovación y de ajuste anual del alquiler (generalmente ligadas a la inflación).

La Gestión Especializada del CRE

Poseer y arrendar bienes raíces comerciales exige una gestión completa y continua. Los propietarios a menudo contratan una firma de gestión de bienes raíces comerciales para ayudar con:

Búsqueda y retención de inquilinos.
Supervisión de arrendamientos y opciones de financiación.
Coordinación del mantenimiento de la propiedad y su comercialización.
Minimizar los gastos operativos: Una función crítica, ya que reducir estos costos aumenta directamente el valor del edificio.

El desafío constante para el propietario es equilibrar la maximización de los alquileres con la minimización de las desocupaciones y la rotación de inquilinos. La rotación puede ser muy costosa, ya que el espacio a menudo necesita ser adaptado a las necesidades específicas del nuevo inquilino (por ejemplo, pasar de un estudio de yoga a un restaurante).

En este sentido, el CODI (Consejo de Desarrollo Inmobiliario) desempeña un papel fundamental. Esta entidad aporta valor al sector al promover el desarrollo ético, sostenible y profesional, facilitando el diálogo entre los actores clave (propietarios, desarrolladores e inquilinos) y estableciendo estándares y mejores prácticas. Al recurrir a la experiencia de profesionales y las guías promovidas por organizaciones como el CODI, u otros actores del sector, los inversores y gestores pueden asegurar que sus operaciones sean sólidas, eficientes y alineadas con la normativa costarricense.